『海外买家』非税居民出租和卖房的税务问题

发布日期: 2019-04-06返回

什么是非税务居民?

【备注】英语中 Non Canadian Resident其实是有很多歧义的词,很多人认为自己没有PR就是,或者很多陪读妈妈觉得自己是,其实都可能是可能不是,这需要看谁来定义。 

 

很多人认为如果失去了加拿大移民身份、枫叶卡过期、或者不住在加拿大 = 非税务居民。殊不知加拿大移民局( CIC )定义的“非居民”和联邦税务局(CRA)定义的“非税务居民”是两个不同的概念,不要想当然把这二者混为一谈。

 

移民局对永久居民的居住义务要求:在过去的5年内在加拿大境内住满730天,也就是通常所说的五年之内住满两年。当不能满足居住时间这一要求的时候,就面临失去永久居民身份的危险。失去了居民身份之后,移民局称之为“非居民”。

税务局却说:“非税务居民”指一个人在正常情况下一直居住在其他国家,每年在加拿大居住不满183天;和加拿大没有重大的居住联系(比如房产,配偶,未成年子女,财产,社会关系,加拿大驾照,护照,银行账户,投资,健康卡,各类保险,等等),这类人群叫作“非税务居民”。

 

【备注】其实税务局的非居民可能是加拿大公民,但常年居住海外,也可能是未入籍,也没有PR的华人房产投资人,为了资产全球配置的目的,在这里买了房子,直接租出去,常年不在加拿大。

 

非税务居民的申报要求

非税务居民不要求申报全球收入,只须申报在加拿大境内的收入,不要求海外资产披露。

 

同时,非税务居民也无法享受税务居民的福利, 比如出售“主要住宅”(principal residence exemption)的增值免税, 参与RRSP和TFSA免税储蓄,CCPC享有的小生意低税率,个人80万免税增值(life-time capital gains exemption), HST credit,儿童牛奶金等等。 【备注:这是针对常年居住海外的加拿大公民或PR而言】

 

如何成为“非税务居民”?

严格来说,非税务居民是一种居住状态,只要满足并维持在这个居住状态,自然是非税务居民,不需申请。

 

判断是否满足非税居民的居住状态的4大主要因素:

 在加拿大每年居住少于183天

 在加拿大是否有住所

 配偶是否在加拿大

 未成年子女或有供养义务的依附者是否在加拿大

 

有人说,4个主要因素里我满足2个,次要因素里我符合一部分,那该如何判断是不是非税居民呢?

 

税务局的NR73 是“非税务居民”认定的申请表。这份4页的表格要求详细提供申请人与加拿大以及另一国家(比如中国)的各种经济和社会关系的细节信息。CRA根据申请人提供的事实做出判断,发书面文件判定申请人应该算作税务居民还是非税务居民。对于和加拿大和中国两个国家都有居住联系的人士, 拿到CRA这个官方认定心里更踏实,远远比自己一厢情愿的猜测和想当然靠谱。

 

非税务居民 – 怎样申报房租收入?

非税务居民申报房租有三种方式,任选:

第一种, 按整房租的25%直接交税:

这个最简单,只要每月认可交租金的25%为最终税款就不用再报税表了。

举个例子:老王为非税居民,加拿大的出租房房每月给他带来$3,000的租金收入。按规定 Part XIII tax = 3,000×25% = 750, 老王须每月给税务局交纳750的预留税,全年 750×12 = 9,000. 如果老王认可交9,000就不用再报税了。此法简单粗暴,不计出租房上发生的费用,直接按房租的25%交。交税多,不宜使用。

 

第二种:按照整房租的25%交税, 但选择报税:

接上面例子:老王按整房租每月给税务局交750的预留税,全年交9,000 。老王选择申报section 216税表报税,计入出租房的各种费用,按照”净房租“计税,预留税多退少补。此法尽管每月预交整房租的25%,但通过报税可退回相当一部分,建议使用。

 

第三种:按照净房租收入交税,必须报税;

房主必须指定一位加国居民作代理人,在每年1月1日之前或收到第一笔房租之前,向税务局提交NR6表,申请按“ 净房租”预留。经批准后方可按照每月“净房租”的25%交预留税。

 

接上面例子:老王指定在加拿大定居的侄子为代理人。提交NR6,预期每月净房租为1,500. Part XIII 预留税 = 1,500*25% = 375/月。侄子负责每月交给税务局。

按“净房租法” ,侄子必须在第二年的3月31日之前提交NR4。老王必须在6月30日之前申报 section 216 税表。此法每月预交净房租的25%(现金流要比第二种方法好),通过报税同样多退少补,最终税款和第二种方法相同,也建议使用。

 

非税务居民 – 怎样报卖房收入?

非税务居民出售在加拿大的房产,无论自用房或出租房,必须交增值税。非居民不享受“principal residence exemption”。

 

非税务居民卖房流程:

拿到 firm offer后,立即申请“清税证明”(Certificate of Compliance)。注意时效,最迟不能超过final closing date 的第10天 (以CRA收到为准);

审批标准时间是2-3个月,但是CRA常常拖得很久。所以建议尽早申请;

若在交接前拿到清税证明,恭喜你,直接让律师做交接手续就行了;

如果在交接时没有拿到清税证明, 律师必须代扣25%的卖房款(注意是卖价的25%)暂存入trust account;

CRA收到清税申请后,核对文件和买卖信息,发Payment Request,要求律师从trust account拿出“增值的25%”作为section 116 withholding tax 先交上;

等律师的本票到帐,CRA才发放清税证明,一式三份。一份给卖家,一份给买家,一份给会计师(报税用);

卖家拿着清税证明,向律师要回trust account中的余款;律师必须见到清税证明才能放款;

卖房第二年4月30日之前,非居民找会计师申报卖房收益,附上一份清税证明。由于律师已代缴过预留税了,通过报税会拿回不少退税。

有小同学问:既然律师已经交了增值的25%了,为什么还会有退税?

这是因为在清税过程中计算增值时不允许计入卖房发生的地产经纪佣金和律师费。这些费用只有报税才能体现。非居民的最终有效税率也不是25%,而是按照收入的高低爬税阶。

 

注意事项:

清税证明的申请若提交迟了,每迟一天的罚金为25元,最低100起罚,罚到2500封顶;每年都有晚报被罚的例子;

一个房主同年卖几套房的,只做一份申请;一套房有几个房主的,每人分别提交一份申请,只计算自己的持有比例;

房主身份发生变化的(由税务居民变为非税务居民),只申报成为非税务居民之后的增值部分;此时需要提交一份房子在身份变化这一日的市值评估(FMV);

非居民若持有出租房,每年用section 216 return申报出租收入;没报过税的要一定补报,可以在卖房时将补报的税表,欠税,和清税证明申请一起提交。补报往往涉及利息和罚金。不补齐欠税则无法“清税”。拿不到清税证明,律师扣的25% 退不回来;

 

买家若知晓卖家为非税务居民,一定一定要确认律师 hold back 25%,否则CRA在收不到税款的情况下,有权向买家追讨卖家的欠税。卖家若隐瞒了非居民身份怎么办?买家以及买家律师有尽职调查的责任,责任在买方。

 

 

 

 

 

 

资料参考JKTAX 

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