加拿大人在美国投资房产的税务问题

发布日期: 2019-11-20返回

 

最近越来越多的加拿大投资者去美国买房,不少地产公司甚至纷纷成立了奥兰多销售部。那在美国卖房做了房东之后,该如何给美加两国政府报收入呢?

加拿大人在美国持有出租房,如何报房租收入?

先插播一个概念问题:在美国,税务身份是由两个测试决定的:绿卡测试和居住测试。

只要有美国绿卡,无论是否住在美国境内,都是美国税务居民,向美国报全球收入;

实际居住测试跟在美国居住的天数有关,要分别计算本年,去年和前年在美国的居留天数。

 

首先,租金源自美国的房产,要先报美国税;租金又属于加国税务居民的全球收入,所以还得再报加国税。

 

第一步:先报美国税 (联邦税表+州税表)

外国人在美国有出租收入,美国国税局IRS规定:按照总租金的30% 交预扣税(non-resident withholding tax)。租客或者房屋托管公司负责缴纳。

如果认可这种方式,预交的这30%可被视同为本年的最终税款,房主也就不必再报税了。

这个方式交税高,不能抵扣出租相关的费用,不建议使用。

 

合理的做法

做美国税表1040NR,抵减出租房的合理支出,比如保险,地税,贷款的利息部分,维修,折旧,管理费,去美国看房的差旅费等。最终按照净租金交税。房主须有ITIN(税号)并提交IRC871(d), 同时交上租客或托管公司签字的 ”net rental income” election (form W-8ECI),这就免除了租客或者房屋管理公司的代交30%的责任。

和加拿大一样,美国税分为联邦税和州税,不同州的税率不同。要注意报2份税表。

美国个税截止日期- 4月15日。

 

第二步:再报加国税

已给美国交过的税,可在加国税表上以 foreign tax credit 的形式抵减在加国的应交税款。

 

加拿大人卖美国投资房,如何报增值税

第一步:美国非居民预留税 (withholding tax)

加拿大人卖美国投资房,IRS要预留总成交价的15%作为非居民预留税。

小王是加拿大居民,2011年花了30万美元买了一套投资房,然后2018年以50万美元的价格售出。按规定买家要扣15%的预留税 $500,000 x 15% = $75,000美元。

小王必须在交接日(final closing date)之前向IRS提交Form 8288-B 申请 withholding certificate。

小王没有美国税号,因此还要使用W-7申请税号,和 Form 8288-B一起提交。

无论卖房是否有增值,也无论增值大小,预留税必须交。买家负责扣款。

 

第二步:报美国税 

小王填写美国税表1040NR,申报卖房的增值。根据美国税法,持有一年以上的房子增值属于 long term capital gains,可使用增值税率( 0%, 15% or 20% )。

增值在 $0 到 $38,600美元之间,税率为0%

增值在 $38,601 到 $425,800美元之间,税率为15%

增值在 $425,801美元以上,税率为20%

在美国,全部增值计入收入;而在加拿大,只有增值的50%计入收入。

第一步中已交的预留税 $75,000美元可作为 instalment payment credit 在1040NR上抵减。

2018美国税:( 房价增值$200,000 – $38,600 ) x 15% = $24,210美元这是小王在美国的最终税款。

 

第三步:报加国税

作为加拿大税务居民,小王必须在加拿大报全球收入。

首先,将美金转换成加币。小王的投资房在2011年7月以30万美金购入,2018年7月以50万美金售出。

2011年7月: 30万美金 = $300,000 x 0.9553 = $286,590 加元

2018年7月: 50万美金 = $500,000 x 1.3130 = $656,500 加元

$656,500 加元 – $286,590 加元 = 约37万加元

明明20万美元的增值,变成了37万加币, 这就是汇率的力量。

2018加国税: ( $369,910加元 x 50% )x 53% = $98,000加元(假设小王在加拿大的工资收入已在最高税阶)

 

第四步:使用 foreign tax credit

在第二步中,小王在美国已交税 $24,210美元,折合加元 $31,788 (foreign tax credit)。小王要给加拿大补交 $98,000加元 – $31,788加元 = $66,212加元。

 

 

 

 

本文来源综合JKtax

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