多伦多房产投资历史及趋势分析

发布日期: 2017-03-08返回

 

地产公司Bosley Real Estate Marisha Robinsky发布了下面这张图表,显示多伦多去除通胀因素的房价走势。很多资深投资人和市场分析师都开始担忧,这个与国民经济完全脱轨的房价究竟能走多久,接下来会不会发生大型的市场调整,希望通过今天的分析,大家能对接下来房地产何去何从,有一个自己的判断。

大多地区60多年【均价涨幅】趋势

这张图表可以说明两点:

1.长期而言,多伦多的房价一直是在上升的;

2.短期内,房价会下跌好几年,甚至十年之久。

 

但是:

过去63年中有23年,或三分之一的时间,多伦多的房价是处于下跌的。

在1960年代初房价下跌持续了4年,最大跌幅25%

在1974至1985年间,房价跌了12年,最大跌幅20%

在1989年至1996年的7年间,房价跌幅40%

 

【市场调整】与【实质上涨】贯穿历史

市场性调整

在房地产市场里,指的是房价从历史价格高点开始往下走,然后触底回弹,重新涨回之前的历史高点的这么一种市场行为。

实质性上涨

在房地产市场里,实质上涨指的是市场经历过调整以后,在之前价格最高点的位置,继续往上涨。

把这两个概念应用在大多房价的60多年历史上,多伦多房价的上下波动,事实上就是在重复的市场调整与实质上涨。在上图里,红色线代表的是市场调整区间,蓝色线代表的是实质上涨区间。

 

大家可以清楚的看到,从1959年的市场高点之后,多伦多经历了第一个为时7年的市场调整,一直到1966年重新上涨。上涨持续到1974年然后再次出现市场调整。12年后,1986年市场调整结束,房价再次迸发性上涨,86到89三年的时间房价几乎翻倍。1989年地产泡沫正式破裂,多伦多出现了长达20年的市场调整,一直到2009年地产价格才涨回到1989年的水平。也就是说,如果一个客户在1989年进入房地产市场,一直到2009年他的房子才涨回到买入时候的价格。事实上,那时候多伦多大部分的地产投资人都为此付出了沉重的代价。

 

在多伦多60多年来的均价走势分析,最长的一次实质上涨维持了8年(1966年的时候)。我们这一次的上涨已经维持了7年之久,如果按照历史推断,我们接下来也许还有1-2年的上涨空间。

投资房地产的市场风险

真实案例

S先生87年从香港移民来多伦多, 卖掉香港一套房子,首付25%,其余靠贷款,  在Scarborough 买了4座独立屋, 一座自住, 三座出租, 以租养房;

 

87年开始,央行不断提高利率,1990年Prime  rate 达到13.5%, 租金收入不够养房, 房产市场出现抛售, 房价开始狂跌, 到92年下跌幅度达25%,

也就意味着首期25% 已经全部赔光。  S 先生的工作收入仅够维持自住房的月供, 无奈之下, 三间出租屋全部被银行强行拍卖。

 

 

教训:

通胀高,导致央行提高利率,  高利率导致房价下跌。

资产过于集中在地产, 无法抵抗高利率带来的风险;

 

建议:

分散投资于“高利率高回报”的产品, 对冲风险;

 

与利率成正相关的分红类保险投资, 是不动产投资风险最有效的对冲。

更多资讯请联系6470863-0328,谢谢观赏☺

 

 

 

 

 

图片来源Bosley Real Estate Marisha Robinsky,部分资料来源房智汇

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